1Kempen.nl

Het project, een samenwerking van VOF De Kleine Meer en Achterbeek BV, draagt de nieuwe naam 'Florasteyn'. Deze naam, voorgesteld door een bewoner tijdens een omgevingsdialoog, eert voormalig burgemeester Johan van Horen die hier begin 20e eeuw woonde. De toevoeging 'Steyn', Oud-Germaans voor 'versterkt huis' of 'kasteelachtig', symboliseert het nieuwe wooncomplex op deze "prachtige zichtlocatie". De locatie, die al meer dan 50 jaar kampt met "gedoe en bijkomend leed" en "dichtgespijkerde pandjes", was rijp voor vernieuwing. Een eerdere poging tot integrale ontwikkeling strandde mede door complexe bodemverontreiniging, waarna de MRE-versnellingstafel het plan in tweeën splitste.

Ambitieuze hoogbouw versus dorpse schaal

Het plan voorziet in een mix van 5 grondgebonden woningen, 16 sociale appartementen, 17 betaalbare koopwoningen en 18 vrije sector appartementen. Stedenbouwkundig is gekozen voor het doorzetten van de lintbebouwing, het intensiveren van de bebouwing met behoud van de dorpse schaal, en het uit het straatbeeld houden van parkeerplaatsen. Het meest in het oog springende element is het "hoofdaccent" van acht bouwlagen op de hoek van de Dommelseweg en Luikerweg. Hoewel de Valkenswaardse woonvisie hoogbouw tot tien bouwlagen op geschikte locaties toestaat, rezen vragen bij bewoners en raadsleden over het behoud van het dorpse karakter. De ontwikkelaar lichtte toe dat de hoogte als een "torentje" of "opgetild huis" is bedoeld om de overgang tussen traditionele en hedendaagse bebouwing te markeren en de stedenbouwkundige visie te benadrukken. Tegelijkertijd worden traditionele materialen zoals baksteen en details uit de oude bebouwing toegepast.

Sociale segment appartementen©Franken Architectuur

Sociale huur of sociale koop? Een financiële puzzel

Een cruciaal twistpunt is de haalbaarheid van de 16 sociale huurwoningen. De ontwikkelaar gaf aan dat de realisatie van sociale huur in de huidige vorm financieel niet rond te krijgen is, grotendeels door aanzienlijke saneringskosten van de historische bodemverontreiniging op het terrein. Er is een "enorm tekort", zelfs na een tweede voorstel van Woningbelang. Zij stelden voor om de sociale appartementen als sociale koop aan te bieden. Met een prijs van circa €292.000 (prijspeil januari 2024) en een geschatte maandlast van €800 netto, zou dit een "aspirant-kopers" met twee slaapkamers bedienen en mogelijk doorstroming bevorderen. Wethouder Pijnenburg zegde toe dat, mocht een afwijking van de woonvisie worden voorgesteld, de financiële onderbouwing met onafhankelijke doorberekeningen bij het raadsvoorstel zal worden geleverd.

Betaalbare koopappartementen en bushalte.©Franken Architectuur

Procedurele zekerheid en participatie

Over de gekozen BOPA-procedure (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit) waren raadsleden bezorgd over de rol van de raad. Wethouder Pijnenburg verduidelijkte echter dat het adviesrecht in deze procedure bindend is: de gemeenteraad zal een daadwerkelijk besluit nemen, en bij een negatief advies gaat het project niet door. De ontwikkelaar benadrukte de intensieve "keukentafelgesprekken" met direct omwonenden en een participatieavond, wat leidde tot aanpassingen in het ontwerp, zoals gespiegelde plattegronden voor meer privacy en de toevoeging van groen aan de gevels en toegangspoorten tot het binnenterrein.

Florasteyn poortgebouw©Franken Architectuurlen)©Franken Architectuur

Overige Aandachtspunten: 

Het parkeerplan voor het project voorziet in 61 ondergrondse parkeerplaatsen in een verdiepte stallinggarage, wat precies voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm die gebaseerd is op het maatgevende moment op een werkdag in de avond, waardoor een autovrij straatbeeld gerealiseerd wordt. Voor de verkeersafwikkeling is bewust gekozen voor een uitrijroute via de Kromstraat om verkeersstromen te ontkoppelen, hoewel raadsleden kritische vragen stelden bij deze keuze vanwege andere ontwikkelingen in diezelfde straat. Wat betreft het erfgoedaspect moet de erfgoedcommissie nog worden betrokken bij het project, maar zij zal voorafgaand aan het principebesluit van het college hun advies uitbrengen.

Vervolg

Het project 'Florasteyn' staat nu voor een cruciale fase. Na deze informatiesessie zal naar verwachting in september/oktober 2025 een principebesluit door het college worden genomen, waarna de formele BOPA-aanvraag en het bindend adviesrecht van de gemeenteraad volgen in 2026.

Impressie kruising Dommelseweg-Luikerweg©Franken Architectuur